İngiltere’de Interest Only Mortgage 2026: Türk Yatırımcılar İçin Limited Şirket Üzerinden Buy To Let’te Tam Rehber (Vergi Avantajı + Düşük Aylık Ödeme)
İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapan Türk yatırımcılar için Interest Only Mortgage (sadece faiz ödeyen mortgage), 2026’da en popüler finansman aracı haline geldi. Bireysel mortgage’larda Section 24 kısıtlaması vergi yükünü artırırken, limited şirket (SPV) üzerinden alınan Interest Only Mortgage ile faizin %100’ü gider yazılıyor, aylık ödemeler minimuma iniyor ve kira geliriyle nakit akışınız maksimize oluyor.
Eğer Türkiye’den İngiltere’ye kiralık mülk yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, bu rehber tam size göre. Hadi 5 ana soruya detaylı cevap verelim ve Interest Only Mortgage ile servetinizi nasıl katlayacağınızı görelim!
1. Interest Only Mortgage nedir ve İngiltere’de buy to let yatırımlarında neden bu kadar popülerdir?
Interest Only Mortgage, mortgage kredinizin sadece faiz kısmını aylık ödediğiniz, anapara (principal) borcunu vade sonunda (genellikle 5-25 yıl) tek seferde kapattığınız bir üründür. İngiltere’de Buy To Let (BTL – kiralık mülk) yatırımlarında en çok tercih edilen yapı budur çünkü aylık ödemeler repayment (anapara + faiz) mortgage’lara göre %30-50 daha düşüktür. Kira geliriyle faiz ödemesini rahatça karşılar, kalan para cebinizde kalır.
2026’da İngiltere’de Interest Only BTL mortgage’lar özellikle limited şirketler için idealdir. Lender’lar (örneğin The Mortgage Works, Pepper Money) %70-80 LTV’de %3.34 – %4.99 gibi rekabetçi faizler sunuyor. Popüler olmasının 3 büyük nedeni:
- Mükemmel nakit akışı: £300.000 mortgage için %4.5 faizle aylık sadece £1.125 faiz ödersiniz. Kira £1.800 ise £675 net pozitif cash flow kalır.
- Vergi optimizasyonu: Limited şirketlerde faiz %100 gider olarak düşülür. Section 24 bireysel yatırımcıları ezerken şirket modeli tam koruma sağlar.
- Esneklik: Vade sonunda mülkü satıp anaparayı kapatabilir, refinans yapabilir veya yeni mortgage alabilirsiniz. Türk yatırımcılar için non-resident statüsünde bile erişilebilir.
Örnek: Manchester’da £400.000’lık bir mülk için £280.000 Interest Only mortgage aldığınızı düşünün. Yıllık kira getirisi %6 ise £24.000 gelir, faiz gideri £12.600 olur. Şirket üzerinden net kârınız yüksek kalır. Dezavantajı anapara birikmemesi ama uzun vadeli yatırımcılar için bu, portföyü hızlı büyütmenin anahtarı. 2026’da BTL onayları artarken Interest Only ürünler %80’e yakın tercih ediliyor. Türk yatırımcılar bu yapı sayesinde TL-Sterlin farkını da lehlerine çeviriyor.
2. Limited şirket üzerinden Interest Only Mortgage almanın vergi ve nakit akışı avantajları nelerdir?
Limited şirket (SPV – Special Purpose Vehicle) üzerinden Interest Only Mortgage almak, 2026’da Türk yatırımcıların en akıllı tercihi. Section 24 bireysel landlords’ta mortgage faizini sadece %20 vergi kredisiyle sınırlarken, şirketlerde faiz tamamen gider yazılıyor. Bu, kira gelirinden doğrudan düşülüyor ve corporation tax (%19-£50k’ya kadar, £250k üzeri %25) ile vergilendiriliyor.
Nakit akışı avantajı devasa: Aylık ödemeniz sadece faiz olduğu için kira gelirinizin büyük kısmı cebinizde kalıyor. Örnek hesaplama: £250.000 Interest Only mortgage, %4.5 faiz → aylık £937.5. Kira £1.600 ise £662.5 net pozitif akış. Bireysel mortgage’ta aynı tutarda vergi sonrası kârınız %30-40 daha düşük olurdu.
Ek vergi faydaları:
- Şirket kârını temettü yerine yeniden yatırabilirsiniz (çift vergilendirme önlenir).
- Bakım, sigorta, yönetim ücretleri de gider yazılır.
- Non-resident Türk yatırımcılar için çifte vergilendirme anlaşmasıyla Türkiye’de optimize edilebilir.
2026 lender verilerine göre (Moneyfacts, Family Building Society) limited company Interest Only BTL’lerde %75 LTV’de %5.24 – %6.19 faizler mevcut. Bu oranlar bireysel BTL’lere göre sadece %0.5-1 yüksek ama vergi tasarrufu bunu kat kat karşılar. Dezavantajı: Lender’lar “credible repayment strategy” (satış/refinans planı) ister, şirketin sadece gayrimenkul SIC kodlarıyla (68100-68209) kurulması şart.
Türk yatırımcılara özel: 24 saatte İngiltere’de SPV şirket kurup non-resident mortgage alabiliyorsunuz. HSBC Expat, Skipton International gibi lender’lar Türk pasaportuyla başvuru kabul ediyor. Sonuç: Vergi yükünüz düşer, nakit akışınız artar, portföyünüz 3-5 yılda ikiye katlanır. Profesyonel muhasebeci ile çalışırsanız bu avantajlar maksimuma çıkar.
3. Türk yatırımcılar (non-resident) olarak İngiltere’de Interest Only Mortgage nasıl alınır? Adımlar ve gerekenler
Türkiye’den İngiltere’de Interest Only Mortgage almak 2026’da oldukça erişilebilir, özellikle limited şirket üzerinden. Non-resident Türk yatırımcılar HSBC Expat, Skipton International, Pepper Money ve uzman broker’lar (Global Mortgage Group) aracılığıyla başvuru yapabiliyor.
Adım adım süreç:
- SPV şirket kurun: Companies House üzerinden 24 saatte, £12-50 maliyet. SIC kodları gayrimenkul kiralama olsun. Muhasebeci önerilir.
- Finansal hazırlık: Pasaport, Türkiye’deki adres/ gelir kanıtı, banka ekstreleri, kira projeksiyon raporu. İngiltere’de iş banka hesabı açın.
- Mortgage broker bulun: Whole-of-market broker (örneğin Türkiye’deki etkinliklerdeki partnerler) en iyi deal’leri bulur. %70-80 LTV, %125-140 kira coverage şartı aranır.
- Başvuru ve onay: Lender şirketin exit planını (satış/refinans) inceler. Interest Only için genellikle 5-25 yıl vade, %3.3-5.5 faiz.
- Mülk alım ve kiralama: Mülkü şirket adına alın, AST sözleşmesiyle kiraya verin.
Gereklilikler: Minimum £100.000-£150.000 yatırım, temiz kredi sicili (Türkiye’deki de önemli), İngiliz muhasebeci raporu. 2026’da non-resident’lar için %75 LTV’ye kadar Interest Only onayları yaygın. Örnek: £400.000 mülk için %75 LTV → £300.000 kredi, aylık faiz £1.125 civarı.
Riski azaltmak için ilk etapta yüksek kira getirili bölgeler (Manchester, Birmingham) seçin. Türkiye’deki Sheraton Ankara veya Four Seasons etkinliklerinde mortgage broker’lar ve avukatlar tüm süreci anlatıyor. Bu yöntemle birçok Türk yatırımcı 2025-2026’da portföyünü büyüttü. Profesyonel danışmanlık almadan başlamayın – başvuru reddi yaşamamak için %100 doğru evrak şart.
4. 2026’da İngiltere Interest Only Mortgage faiz oranları, en iyi lender’lar ve karşılaştırma
2026 Nisan itibarıyla İngiltere Interest Only BTL mortgage faizleri piyasa koşullarına göre dalgalı ama rekabetçi seviyelerde. Moneyfacts ve lender verilerine göre:
- En iyi oranlar: %60-70 LTV’de The Mortgage Works %3.34 – %3.48 (2 yıl fixed). %75-80 LTV’de Pepper Money %4.99, Family Building Society %5.24-6.19.
- 5 yıl fixed: Ortalama %4.4-4.9. Limited company için %0.5-1 prim uygulanabiliyor.
- Genel ortalama: 2 yıl fixed %4.8-5.3, Interest Only ürünler repayment’lara göre daha uygun.
En iyi lender’lar (Türk/non-resident dostu):
- The Mortgage Works / Pepper Money: Düşük LTV’de agresif oranlar, Interest Only uzmanı.
- HSBC Expat / Skipton International: Non-UK resident Türk yatırımcılara özel BTL Interest Only.
- Molo Finance / United Trust Bank: %65-80 LTV, SPV şirketlere açık.
Karşılaştırma: Bireysel vs. Limited company – şirket modelinde vergi avantajı faiz farkını telafi eder. Örnek £250.000 kredi: %3.5 faizle aylık £729 faiz. 5 yıl fixed seçerseniz öngörülebilirlik artar.
Türk yatırımcı ipucu: Broker ile %125 kira coverage hesaplatın. Faizler 2026 başındaki düşüş trendinden sonra stabil seyrediyor (base rate etkisiyle). Yüksek ücretli deal’lerden kaçının (bazı lender’larda %7 arrangement fee). Karşılaştırma aracı kullanın veya etkinliklerdeki uzmanlardan teklif alın. 2026’da Interest Only ile %6+ net getiri mümkün.
5. Interest Only Mortgage’in riskleri, dezavantajları ve başarılı yönetim ipuçları nelerdir?
Interest Only Mortgage yüksek getiri sunsa da riskleri yönetmek şart. En büyük risk: Vade sonunda anapara geri ödemesi. Kira artışı durur veya mülk değeri düşerse refinans/satış zorlaşabilir. 2026’da faiz dalgalanması (şu an %3.3-6 arası) aylık ödemeleri etkileyebilir.
Diğer dezavantajlar:
- Lender’lar daha yüksek deposit (%20-30) ve katı kira coverage ister.
- Şirket batarsa kişisel garanti verilmişse sorumluluk doğabilir.
- Section 24’ten bağımsız ama HMRC raporlamaları (ATED yüksek değerli mülklerde) ihmal edilmemeli.
- Döviz riski: Sterlin-TL kuru Türk yatırımcıları etkiler.
Başarılı yönetim ipuçları:
- Exit stratejisi hazırla: Her zaman satış veya refinans planı olsun. 6 aylık nakit rezerv tutun.
- Profesyonel yönetim: Local agent ile kira boşluğunu %5’in altına indirin.
- Çeşitlendirin: Tek mülk yerine 2-3 farklı şehirde portföy oluşturun.
- Muhasebeci + broker ekibi: Yıllık vergi optimizasyonu ve remortgage fırsatlarını kaçırmayın.
- Teknoloji: Kira takip yazılımları ve otomatik raporlama kullanın.
Türk yatırımcılara özel: Türkiye’deki yatırım etkinliklerinde (18-19 Nisan Sheraton Ankara gibi) avukat ve broker’larla tanışın. Riskleri minimize ederek Interest Only ile birçok yatırımcı %7+ net getiri elde ediyor. Unutmayın: Bu yapı nakit akışı makinesi ama disiplinli yönetim şart.
Sonuç ve Öneri
2026’da İngiltere’de Interest Only Mortgage, limited şirket üzerinden Türk yatırımcılar için vergi dostu, yüksek cash flow’lu bir süper araç. Section 24’ten kurtulup düşük aylık ödemelerle portföyünüzü büyütün.
Önemli Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirmedir. Kişisel durumunuza göre yasal destek için;
🇹🇷 0551 942 20 34 (Whatsup)
🇬🇧 0044 7748 244 895 (Whatsup)
- Londra’da Gaz Güvenlik Sertifikası (CP12) Alma Rehberi - Haziran 8, 2026
- New Build mi, İkinci El mi? Londra’da Doğru Seçim Rehberi - Haziran 7, 2026
- Ankara Anlaşması Vizesi Başvurusu: Home Office Gecikmelerine Karşı Doğru Adımla - Haziran 5, 2026