İngiltere’de Mülklerin Yıllık Vergi Gideri Nasıl Belirlenir?

İngiltere’de yıllık mülk vergisi doğrudan güncel piyasa değerine göre hesaplanmaz. Konut sahipleri için bu vergi Council Tax adıyla bilinir ve mülkün 1991 yılındaki (Galler’de 2003) tahmini değerine göre atandığı sabit bir “bant” (A’dan H’ye) üzerinden hesaplanır. Ticari mülklerde ise Business Rates uygulanır ve bu, mülkün yıllık kira değeri (rateable value) esas alınarak hesaplanır. Şirket üzerinden tutulan yüksek değerli konutlarda ayrıca ATED adlı ek bir vergi devreye girer.

Bu rehberde İngiltere’de bir mülkün yıllık vergi yükünü belirleyen tüm unsurları — güncel 2026/27 rakamlarıyla — adım adım açıklıyoruz.

1. İngiltere’de Yıllık Mülk Vergisi Sistemi: Genel Bakış

İngiltere’de “yıllık emlak vergisi” tek bir kalem değildir; mülkün türüne göre değişen birkaç ayrı vergi kaleminden oluşur:

Sorunuzun odağı olan “yıllık gider” için asıl belirleyici olan iki kalem Council Tax (konutlar) ve Business Rates (ticari mülkler)’dir. Aşağıda bunları detaylandırıyoruz.

2. Council Tax: Konutlar İçin Yıllık Vergi Nasıl Belirlenir?

2.1 Council Tax mülkün bugünkü değerine göre mi hesaplanır?

Hayır. Bu, en çok kafa karıştıran noktadır: Council Tax, mülkün bugün ne kadar ettiğine değil, İngiltere ve İskoçya’da 1 Nisan 1991, Galler’de ise 1 Nisan 2003 tarihindeki tahmini satış değerine göre belirlenmiş sabit bir bandına dayanır. Valuation Office (VO), konut vergisi bandını belirlemekten sorumludur ve İngiltere’de evler, 1 Nisan 1991’deki sermaye değerine göre sekiz değerleme bandından birine yerleştirilir — bugünkü değil. Yeni inşa edilmiş bir bina bile 2026’da tamamlanmış olsa dahi VOA tarafından 1991’deki hipotetik değerine göre değerlendirilir.

Bu bantlama sistemi 1993’ten beri ulusal çapta hiç güncellenmedi. İngiltere’de planlanan bir yeniden değerleme 2005’te iptal edildi ve İngiltere, bu konuda Birleşik Krallık içinde tek istisna konumunda.

2.2 Council Tax bantları (A–H) nasıl çalışır?

Her mülk, 1991 değerine göre 8 banttan birine yerleştirilir:

Her bant, Band D oranının sabit bir kesri (dokuzda biri cinsinden) olarak belirlenir: Band A 6/9, Band B 7/9 şeklinde devam eder ve Band H’a kadar 18/9’a ulaşır. Yani konseyinizin Band D ücreti £2.000 ise, Band A £1.333, Band H ise £4.000 olur.

Önemli: Bu oranlar İngiltere ve Galler için geçerlidir. İskoçya ise 2017 reformundan bu yana E-H bantları için daha dik çarpanlar kullanır; bu nedenle İskoçya’da Band H, Band D’nin yaklaşık 2,45 katıdır, iki katı değil.

2.3 Gerçek ödenecek tutarı ne belirler: Bant mı, yerel konsey mi?

İkisi birden. Bant, mülkünüzün göreceli değerini belirler; ancak gerçek £ tutarını her yerel konsey (local authority) kendisi belirler. Bu yüzden aynı bantta iki mülk, farklı şehirlerde çok farklı fatura alabilir:

2026-27 için Wandsworth’ta Band D bir hane £1.028,21 öderken, Dorset’te Band D bir hane £2.765,02 öder — aynı bant, £1.736,81 fark.

2026/27 için İngiltere genelinde ortalama Band D tutarı £2.392‘dir — bu, 2025-26’ya göre £111 veya %4,9’luk bir artışı temsil eder. Bölgesel dağılım şöyledir:

• Metropol bölgelerde (çoğunlukla Kuzey ve Midlands) ortalama Band D faturası £2.409
• Londra ilçelerinde ortalama £2.068
• Tek katmanlı (unitary) konseylerde ortalama £2.490, ilçe (county) konseylerinde £2.452
• Galler ortalaması £2.283 (+%4,8); İskoçya’nın 2025-26 Band D rakamı ise £1.579’du

2.4 Konsey her yıl vergiyi ne kadar artırabilir?

İngiltere’de konseylerin council tax’ı ne kadar artırabileceği bir üst sınıra (referendum principle) tabidir. Bu sınırın üzerindeki bir artış, yerel referandum onayı gerektirir — genellikle %3’lük temel artış artı %2’lik Yetişkin Sosyal Bakım eki, toplamda %4,99 tavan anlamına gelir. 2026/27 için İngiliz konseylerinin çoğuna, yerel referandum olmadan council tax’ı en fazla %5 artırma izni verildi — bu, %3’lük çekirdek artış ile %2’lik yetişkin sosyal bakım eki şeklinde ayrıldı.

2.5 İndirimler ve muafiyetler

Council Tax kişisel gelire değil mülke bağlı olsa da bazı indirimler mevcuttur:

• Tek kişi indirimi: Tek başına yaşayan yetişkinler %25 indirim alır.
• Öğrenci muafiyeti: Tamamen öğrencilerden oluşan haneler tam muafiyet kazanır.
• Engellilik indirimi: Evde engelli bir kişi için özel düzenleme varsa bir alt banda geçiş mümkün.
• Düşük gelir desteği: Council Tax Reduction/Support ile fatura %100’e kadar azaltılabilir.
• Boş/ikinci ev ek ücreti: Tam tersine, boş veya ikinci evlerde bazı konseyler %50-300 arası ek ücret uygulayabilir.

2.6 Yanlış bantta olabilir misiniz?

Evet, sistemin eskiliği nedeniyle hatalı bantlama yaygındır. Tahminen konutların yaklaşık %5-10’u yanlış bantta yer alıyor olabilir ve VOA üzerinden itiraz edilebilir; başarı oranı yaklaşık %27 civarında raporlanıyor. Bandınızı gov.uk üzerindeki VOA aracıyla ücretsiz kontrol edebilirsiniz.

3. Business Rates: Ticari Mülklerde Yıllık Vergi Nasıl Hesaplanır?

Konut dışı (ticari) mülkler Council Tax değil, Business Rates (Non-Domestic Rates) öder. Bu, Council Tax’tan tamamen farklı bir mantıkla çalışır: 1991 satış değeri değil, mülkün açık piyasada elde edebileceği tahmini yıllık kira değeri (Rateable Value – RV) esas alınır.

3.1 Hesaplama formülü

Yıllık Business Rates Faturası = Rateable Value (RV) × Çarpan (Multiplier)

Rateable Value, VOA tarafından belirlenir ve mülkün belirli bir tarihte açık piyasada bir yıllığına kiralanabileceği tahmini kira bedelini yansıtır; mevcut değerleme listesi için bu tarih 1 Nisan 2024 olarak belirlenmiştir. RV’ler her 3 yılda bir yeniden değerlendirilir (revaluation).

3.2 2026/27’den itibaren 5 farklı çarpan

Nisan 2026’dan itibaren sistem büyük bir değişikliğe uğradı: önceki iki çarpanlı yapı yerine beş farklı çarpan getirildi. 2026/27 için İngiltere’deki çarpanlar:

*RHL = Retail, Hospitality & Leisure (perakende, konaklama ve eğlence sektörleri)

Örnek hesaplama: £15.000 RV’ye sahip bir mülk, küçük işletme çarpanıyla (43,2p) indirimler öncesi yıllık £6.480 öder.

3.3 Küçük işletme indirimi (Small Business Rate Relief)

Rateable Value’su £12.000 veya altında olan mülkler hiç business rates ödemez (%100 indirim). £12.001 ile £15.000 arasında ise indirim %100’den %0’a doğrusal olarak azalır.

3.4 Neden değişti?

2026 revaluation ile birlikte hem RV’ler hem de çarpanlar güncellendi: İngiltere’nin iki temel çarpanı 55,5p ve 49,9p’den 48,0p ve 43,2p’ye düştü; bu düşüş, çarpanlar değişmeseydi olacağından daha düşük faturalar anlamına geliyor. Ancak faturanızın gerçekte artıp artmayacağını belirleyen asıl unsur RV’nizdeki değişimdir, çarpandaki düşüş değil.

4. ATED: Şirket Üzerinden Tutulan Yüksek Değerli Konutlar

Eğer bir konut, bireysel değil şirket (veya kurumsal ortaklık) adına tutuluyorsa ve değeri £500.000’i aşıyorsa, Council Tax’a ek olarak ATED (Annual Tax on Enveloped Dwellings) devreye girer.

ATED, £500.000 veya üzerinde değerlenen ve bir şirket gibi gerçek olmayan bir kişi tarafından sahip olunan konut mülkleri üzerindeki bir vergidir. Bu vergi, mülkü şirket “zarfı” içinde tutmayı caydırmak amacıyla 2013’te getirildi.

4.1 2026/27 ATED bantları

4.2 Değerleme nasıl belirlenir?

ATED değerlemesi sabit HMRC yeniden değerleme tarihlerine dayanır; en son yeniden değerleme 1 Nisan 2022’dir ve bu tarih birden fazla gelecek vergi dönemine uygulanır. Bir sonraki değerleme 1 Nisan 2027’de yapılacak ve 1 Nisan 2028’den itibaren geçerli olacak.

4.3 Kimler muaf?

Chargeable period içinde ilgili faaliyetin yürütüldüğü her gün için muafiyeti kaldıran ayrı rölyeler (reliefs) mevcuttur. Ana istisnalar arasında ticari olarak üçüncü şahıslara kiralanan mülkler, geliştirme aşamasındaki mülkler ve emlak ticareti stoku olarak tutulan mülkler yer alır. Rölye uygulansa bile genellikle yine de bir beyanname (Relief Declaration Return) sunulması gerekir.

5. Yıllık Vergiyi Etkileyen Diğer Faktörler

5.1 Kira geliri vergisi

Mülkünüzü kiraya veriyorsanız, net kira geliriniz gelir vergisi dilimlerinize göre vergilendirilir. Bu, mülkün değerine değil elde edilen gelire bağlıdır.

5.2 Stamp Duty Land Tax (SDLT)

Bu, yıllık değil tek seferlik bir vergidir ve yalnızca satın alma anında ödenir; bu nedenle “yıllık gider” hesabına doğrudan dahil edilmez, ancak toplam mülkiyet maliyeti hesaplanırken göz ardı edilmemelidir.

5.3 Capital Gains Tax (Değer Artış Kazancı Vergisi)

Mülk satıldığında, elde edilen kâr üzerinden alınır — yıllık bir gider değil, satış anına özgü bir vergidir.

6. Özet Karşılaştırma Tablosu

7. Sıkça Sorulan Sorular

Council Tax gerçekten mülkün bugünkü piyasa değerine göre mi hesaplanıyor?

Hayır. İngiltere ve İskoçya’da 1991, Galler’de 2003 tarihli tahmini değere dayanan sabit bir banda göre hesaplanır. Bugünkü piyasa değeriniz ne olursa olsun, bandınız değişmez (itiraz etmediğiniz sürece).

Kiracı mı yoksa ev sahibi mi Council Tax öder?

Vergiyi ödemekle yükümlü kişi neredeyse her zaman evde oturan yetişkindir — çoğu kiralık durumda bu, ev sahibi değil kiracıdır. Boş mülklerde ise sorumluluk mal sahibine geçer.

Business Rates ile Council Tax arasındaki temel fark nedir?

Council Tax konutlar için 1991 sabit değerine dayanırken, Business Rates ticari mülkler için güncel tahmini kira değerine (RV) dayanır ve her 3 yılda bir yeniden değerlendirilir.

ATED’den kaçınmanın yolu var mı?

Mülkü bireysel olarak (şirket değil) tutmak ATED’i tamamen ortadan kaldırır, ancak bu başka vergisel sonuçlar (örneğin miras vergisi planlaması) doğurabilir; bir vergi danışmanına başvurmak önerilir.

Sonuç

İngiltere’de bir mülkün yıllık vergi yükü, tek bir “değere göre” formülle değil, mülkün türüne bağlı farklı mekanizmalarla belirlenir: konutlarda donmuş 1991/2003 değer bandı (Council Tax), ticari mülklerde güncel kira değeri (Business Rates), ve kurumsal sahiplikte ek bir katman (ATED). Doğru rakamı öğrenmenin en güvenilir yolu, adresinizi gov.uk üzerindeki VOA council tax bandı sorgulama aracına girmek veya işletmeniz için Business Rates hesaplayıcısını kullanmaktır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve vergi danışmanlığı yerine geçmez. Güncel oranlar için her zaman gov.uk kaynaklarını kontrol edin.

–>

• About
• Latest Posts

Zeki Emre Kurt

Kurucu & Yönetici Ortak - ZEK Legal UK

Türkiye ve İngiltere’de Çifte Yetki Queen Mary University of London’da Corporate & Commercial Law alanında yüksek lisansını (LL.M.) tamamlayan Z. Emre Kurt, uluslararası hukukta 20 yılı aşkın bir deneyime sahiptir. Hem Türkiye’de Avukat olarak hem de Birleşik Krallık’ta Solicitors Regulation Authority (SRA) denetiminde Registered Foreign Lawyer (RFL) statüsüyle kayıtlı bir hukukçu olarak faaliyet göstermektedir. Bu çifte yetki, kendisine her iki yargı alanında da doğrudan hukuki süreç yönetme ve sınır ötesi stratejik danışmanlık sunma imkanı tanır.

Latest posts by Zeki Emre Kurt (see all)

• “Annual Net Income” Sorusunu Doğru Döneme Göre Doldurun: Şirket Mali Yılı mı, Self Assessment mı? - Ağustos 28, 2026
• İngiltere’de Mülklerin Yıllık Vergi Gideri Nasıl Belirlenir? - Ağustos 27, 2026
• Dependant Vize Süresi Yurt Dışında Doldu mu? Adım Adım Çözüm Rehberi - Ağustos 21, 2026